こんにちは！FPコンパス佐々木です。
住宅ローンを組むときに候補の一つとなるのが、全期間金利固定型のフラット３５。この先金利がどう変動しても返済額が変わらない安心感は、返済期間が数十年にもなる住宅ローンにとって何ものにも変え難いメリットです。
ただ、「フラット３５は金利が高い」というイメージをもっていらっしゃる方が多いですよね。
確かにフラット３５は、変動金利などに比べれば金利はどうしても高めになってしまうのは事実です。しかし、金利を優遇する措置が複数存在することもまた事実なのです。
今日はフラット３５の金利優遇策をご紹介します。
金利優遇策①：フラット３５S
フラット３５の金利優遇策の一つ目は、”フラット３５S”です。
これは基準を満たした質の高い住宅を取得する場合に使用できる制度で、これが適用されると当初の5年もしくは10年、金利を0.25%引き下げてくれます。
この金利差で、どれくらいのメリットが出るか試算してみましょう。
まずは通常のフラット３５の場合
【試算１】通常のフラット３５の場合
借入額：3000万円
試算金利：1.21%
ボーナス返済：なし
月々の返済額：87,653円
総返済額：36,814,250円（うち利息：6,814,250円）
次にフラット３５Sで当初5年間金利が-0.25%された場合
【試算２】フラット３５Sの場合
借入額：3000万円
試算金利：当初5年間0.96%、以降1.21%
ボーナス返済：なし
当初5年の返済額：84,127円
優遇終了後の返済額：87,171円
総返済額：36,429,187円（うち利息：6,429,187円）
フラット３５Sを使った場合の軽減額は・・・
当初5年の返済額：−3,526円
優遇終了後の返済額：-482円
総返済額：−385,063円
という結果になりました。
金利0.25%の軽減というと大きく感じないかもしれませんが、金額にしてみると小さくない差ですよね。
フラット３５Sの適用条件
最初にも書いた通りフラット３５Sを適用するには、下記の住宅性能を一定基準満たす必要があります。
１：省エネルギー性能
２：バリアフリー機能
３：耐震性
４：耐久性・可変性
これらの住宅性能を第三者機関が検査して、フラット３５の大元である住宅金融支援機構が定める技術基準に適合すると確認されれば、金利優遇が受けられます。
この性能をどの程度満たすかによって、金利優遇が5年になるか10年になるか変わります。
詳しい基準等は下記のフラット３５のHPをご確認ください。
フラット３５Sの優遇を受けるだけでもかなりの利息軽減効果があるのことはお分かりいただけたと思いますが、実はここから更に金利の優遇が受けられる場合があります。
それがこちら・・・
金利優遇策②：子育て支援型・地域活性化型
二つ目の金利優遇策が、フラット３５子育て支援型・地域活性化型です。
フラット３５のHPから引用すると・・・
【フラット３５】子育て支援型・【フラット３５】地域活性化型とは、子育て支援や地域活性化について積極的な取組を行う地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、住宅取得に対する地方公共団体による補助金交付などとセットで【フラット３５】の借入金利を一定期間引き下げる制度です。
という趣旨の制度です。
この制度も金利を当初５年間0.25%引き下げることができます。
しかも先に紹介したフラット35Sとの併用も可能です。つまり、両方利用すると金利通常の金利から0.5%引き下げることができるのです！当初の5年とは言え、これは大きな優遇です。
フラット35Sと併用した場合の効果
次にフラット３５Sと子育て支援型・地域活性化型を併用した場合を具体的に試算・比較してみましょう。
【試算３】フラット35Sと子育て支援型（もしくは地域活性化型）を併用
借入額：3000万円
試算金利：当初5年間0.71%、以降1.21%
ボーナス返済：なし
当初5年の返済額：80,691円
優遇終了後の返済額：86,677円
総返済額：36,045,225円（うち利息：6,045,225円）
通常のフラット３５との差額は・・・
当初5年の返済額：−6,962円
優遇終了後の返済額：-976円
総返済額：−769,025円
という結果になりました。かなり大きな差になりましたね。
効果は抜群！ただし・・・
ご覧いただいた通り、フラット35Sと子育て支援型・地域活性化型を併用すると大きな金利優遇を受けることができ、その利息軽減効果も抜群です。
しかこの制度は誰もが使える制度ではありません。お家を建てる（もしくは購入）市町村等が住宅金融支援機構と提携している必要があります。
例えば山形県だと下記の市町村が対象となっています。
・山形県
・酒田市
・新庄市
・寒河江市
・村山市
・長井市
・尾花沢市
・最上町
・舟形町
・飯豊町
山形県は県自体が提携しているので、条件を満たせば県内どこの市町村でも金利優遇を受けられる可能性があります。
ただし、優遇適用の条件は各市町村によって違いますので、対象となる地域にマイホーム購入を考えている方は一度各市町村に確認してみることをお勧めいたします。
フラット35は金利が高い？
現在の金利状況であれば、当初の5年間とは言え変動金利と大差ない金利で全期間固定することができます。
優遇期間が終われば返済額は元に戻りますが、変動金利と比べた時に「この差額で変動のリスクを回避できる」と思えるような差額の場合もあります。
「フラット35は金利が高い！」という思い込みを一度捨てて、変動金利など他の金利タイプと比較検討してみることを強くお勧めします。
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