FPコンパス永森です。
昨日「路線価」についてブログを投稿したところご質問をいただきました。相続に関しては身内に相談できない方が多いのではないでしょうかね。早速ご実家の路線価をお調べになったそうで、計算すると評価額が安かったので疑問に思い、ご質問をいただいたようです。
土地の価格は、「一物四価」などとも言われ、同じ土地であってもいくつもの金額で評価されます。それぞれについて簡単に説明していきます。
1、実勢価格
実勢価格とは、実際に取引がされている土地の相場金額のことです。
一般的な価格設定は、同じ近隣の土地について実際に取引された事例をいくつ合わせていくことでその土地が実際に売買されるであろう価格を想定します。しかし土地の売買価格については、需要と供給によって相対で決まるものです。どうしてもその土地が欲しい場合や、相続などで早めに不動産を売却したい場合などで取引価格は上下する場合もあります。
2、地価公示価格、都道府県地価調査価格
地価公示価格は、地価公示法に基づいて毎年1月1日における標準地を選定して「正常価格」を判定したものです。地価公示の目的は、一般の不動産取引の指標にするためと、公共事業用地の取得価格の算定に使うためです。
また、同様の価格に都道府県地価調査価格があり、国土利用計画法に基づき、都道府県知事が毎年7月1日における地価の標準価格を判定するものを言います。
3、路線価
相続税や贈与税を計算するために、国税庁が定めた金額が「路線価」です。
路線価は、市街地の土地についてのその年1月1日時点での1㎡当たりの評価額で、毎年7月に公表されます。土地取引の指標となる地価公示価格の8割程度の価格になっていて、地価公示価格が一部の場所の土地について付けた価格であるのに対して、路線価は土地が接している道路（路線）に価格が定められています。
銀行から住宅ローンを借りたり、事業の融資を受けるために、不動産を担保にする際は、路線価を基に担保の評価をされます。
4、固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税を賦課するための基準となる評価額です。
地価公示価格の7割に相当します。
それぞれの価格の関係は？
固定資産税評価額 < 路線価 < 地価公示価格 = or (> <) 実勢価格
ご質問をいただいた方には4つの価格の関係をご説明させていただきました。評価額の違いにご納得をいただいたようです。
ただし、相続が発生して仮に不動産の評価や遺産分割で揉めてしまい、裁判になってしまった場合、不動産を相続できなかった側は、どの価格を基に遺産分割の主張をしてくると思われますか？もっともらいたいと主張する側はもちろん〇〇価格になりますよ。
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